Am Limit – wenn nur der Weg nach oben bleibt

Immer mehr Menschen zieht es heute in die Städte und Metropolregionen in Deutschland. Der Mangel an Wohnraum in diesen Ballungsgebieten ist inzwischen für alle sicht- und spürbar. Doch wie kann dieser Mangel behoben werden und welche Hürden gilt es dabei zu meistern?

Inzwischen bedarf es keiner Tätigkeit mehr in der Immobilienwirtschaft oder Insider-Wissen aus dieser Branche, um zu erkennen, dass es in Deutschland einen Wohnungsmangel gibt – ganz besonders in Großstädten und Metropolregionen. Wer es nicht an den explodierenden Miet- und Kaufpreisen für Immobilien bemerkt, der kann dieses Thema bereits seit langer Zeit in den Nachrichten zur besten Sendezeit oder in Talkshows á la “Maischberger” oder “Hart aber fair” finden. Hier debattiert man seit langem über die Ursachen der Wohnungsnot und über die Wege, wie man diese Not überwinden könnte. Die Ideen, dieses Problem zu lösen, sind dabei jedoch grundverschieden. Private Investoren sollen mehr Wohngebäude bauen, die öffentliche Hand – also der soziale Wohnungsbau – soll angekurbelt werden, Haus- und Immobilienbesitzer zur Not vom Staat enteignet werden. Gerade die letztgenannte Maßnahme macht deutlich, wie groß die Ratlosigkeit bei dieser Frage offenbar ist.

Eine Lageanalyse

Laut einer Studie des IW Köln aus 2019 müssen in Deutschland bis Ende 2020 insgesamt 341.700 neue Wohnungen entstehen. Nur damit ist der hohe Bedarf nach Wohnraum überhaupt zu decken. Doch besonders die Großstädte kommen mit dem Wohnungsbau nicht hinterher. Selbst in gut aufgestellten Städten werden die Vorgaben nicht erreicht. Hamburg oder Düsseldorf erreichen im Zeitraum von 2016 bis 2018 immerhin noch 86 Prozent der Vorgaben, dabei sieht es beispielsweise in Köln mit nur 46 Prozent wesentlich schlechter aus. Im Durchschnitt konnten die sieben größten Städte in Deutschland durchschnittlich nur 71 Prozent des benötigten Wohnraums zur Verfügung stellen. 

Während in den Großstädten zu wenig gebaut wird, gibt es in vielen ländlichen Kreisen ein umgekehrtes Problem: In 69 der 401 untersuchten kreisfreien Städte und Landkreise wurden in den letzten zwei Jahren über 50 Prozent Wohnungen zu viel gebaut, die nun größtenteils leer stehen.

Mögliche Lösung – Nachverdichtung

Eine Lösung, welche immer wieder ins Gespräch kommt, ist die sogenannte “Nachverdichtung”. Unter Nachverdichtung versteht man die Nutzung freier Flächen in bereits bebautem Gelände. Das kann entweder durch die Bebauung freier Flächen zwischen oder neben bereits bestehenden Gebäuden erfolgen, oder durch das Aufstocken oder Anbauen an bereits bestehenden Gebäuden. Man unterscheidet also zwischen “vertikaler Nachverdichtung” (Aufstocken v. Gebäuden) und der “horizontalen Nachverdichtung” (Anbauten). 

Die Vorteile der Nachverdichtung liegen augenscheinlich auf der Hand. Im Vergleich zu einem Neubau sind Erschließungs- und Folgekosten relativ gering, benötigte Infrastruktur wie Strom, Wasser, Gas und Straßenverbindungen bereits vorhanden. Aus Sicht der Stadtplaner kann eine Nachverdichtung Quartiere und Stadtviertel auch erheblich aufwerten. Allerdings werden solche Projekte von den An- und Bewohnern meist negativ aufgenommen und von entsprechenden Widersprüchen und Protesten begleitet. 

Bei Nachverdichtung den Brandschutz nicht aus den Augen verlieren

Durch eine vertikale Nachverdichtung kann der Bestandsschutz bei einem Gebäude erlöschen. Daher muss nach einer Aufstockung der Brandschutz ggfs. überprüft und angepasst werden. Durch die Veränderungen am Gebäude und dessen Grundrisse können beispielsweise Probleme bei der Führung von Rettungswegen entstehen, welche es dann zu lösen gilt. Unabhängig von der Aufstockung ergeben sich die Anforderungen für den Brandschutz aus der Größe der Nutzungseinheiten. Werden Gebäude erweitert oder aufgestockt, können sich diese ebenfalls verändern und damit weitere Anforderungen an den Brandschutz nach sich ziehen. Gerade bei der vertikalen Verdichtung spielt letztendlich auch die Gebäudehöhe eine entscheidende Rolle. Gebäudebetreiber können sich bei solchen Um- oder Anbauten auch nicht immer auf den Bestandsschutz verlassen, dieser kann ggfs. erlöschen. Überschreitet ein Gebäude nach der Aufstockung die “magische” Grenze von 22 Metern, dann fällt das Gebäude in unter die Gebäudekategorie “Hochhaus”. Durch eine simple Aufstockung kann sich an den Anforderungen des Gebäudes einiges ändern. Das kann man an folgendem Beispiel deutlich machen. Nach der Muster-Hochhausrichtlinie (MHHR) gelten folgende Änderungen, wenn ein Gebäude von der Gebäudeklasse 5 (GK 5) in die MHHR gestuft wird.


”Nachverdichtung bietet viele Möglichkeiten zur Schaffung von neuem Wohnraum. Die baurechtlichen Folgen sollten dabei aber stets im Blick behalten werden.”


Fazit

Beim Thema Nachverdichtung ist es unter Umständen notwendig, dass bauplanungsrechtliche Vorgaben neu definiert werden müssen, um das Vorhaben einfacher zu ermöglichen. Das ist im urbanen Umfeld auch dringend geboten. Das Potenzial dazu ist zweifelsfrei vorhanden. Wie die aktualisierte Deutschlandstudie der TU Darmstadt belegt, können auf Gebäuden der Baujahre 1950 – 1990 alleine 1,1 bis 1,5 Millionen Wohneinheiten entstehen. Ebenfalls geht es um das Aufstocken von Eingeschossigen Lebensmittelmärkten oder innerstädtischen Parkhäusern. Die Studie weist weitere 560.000 Wohneinheiten bei der Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden aus, weitere 400.000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten, bei gleichzeitigem Erhalt der Verkaufsflächen. Gerade im urbanen Umfeld ist eine Aufstockung oftmals günstiger als der Erwerb von ohnehin knappen Flächen und dem Neubau. Zu bedenken gilt es, dass mit der Hochhausgrenze wesentlich umfangreichere Anforderungen an den Brandschutz ergeben, welche man zwar unter bestimmten Voraussetzungen mit Zellenbauweise entschärfen kann, sie konzeptionell und planerisch beachten muss man diese als Betreiber aber so oder so.

Quellen:

https://de.statista.com/infografik/18748/wohnungsmangel-in-deutschen-grossstaedten/

https://www.tu-darmstadt.de/media/daa_responsives_design/01_die_universitaet_medien/aktuelles_6/pressemeldungen/2019_3/Tichelmann_Deutschlandstudie_2019.pdf